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成交大涨，房价却跌了？
三月数据基本都出来了，一线城市成交环比增幅是147%，高于二线城市的83%，实现了全面的成交反弹。 北京二手房成交了大约1.4万套，上海成交接近2万套，深圳5200多套，广州是9300多套。 整体行情不如稍逊3月，但却是近一年来的最高峰，基本都站上了“枯荣线”以上，尤其深圳，刷新了近三年的成交单月高峰。 至于大家目前体感不强，是因为目前处于“以价换量”阶段，也就是大家最近看到的，楼市很热闹，成交也很旺，但价格却在跌。 这其实并不是坏事，而是市场转折的必经之路。 一般楼市触底反弹，要经过三个阶梯，第一个阶段是“以价换量”，之后是“量升价稳”，最后才是“量价齐升”。 说慢也慢，说快也快，连续三个月的成交拉涨就会反映到房价上。 但考虑到2023年经济运行的特殊性，我觉得今年上半年行情就是大面积筑底，并给市场建立信心。
买房时机把握
下半年才进入真正的「正周期」，房价开始酝酿反弹。 因为下半年会有三大变量入场，分别是“三大工程”资金，全球降息周期，和国内的经济实际增速反弹。 走到现在，其实政策对房价拉动的效果越来越弱，但经济复苏带来收入预期渐稳，带来的刚需入场，推动置换链，才是最真实的。 这意味着，对于一些一二线城市来说，现在基本就是最好的买房时机了，现在买，还可以谈价格，挑挑拣拣。 但如果不着急，跑在别人后面，一方面好房子基本都被清库存了，只剩下一些蔫货，另一方面价格不好谈，甚至还会被坐地起价。 至于哪些城市，我之前总结过一个公式： 基本面良好+房价回调充分+房地产库存合理。 OK，也许很多人接受不了，为什么成交会火起来，在他们的概念里，房价还没有跌到位。
市场走势预测
市场一直有这样的声音，其实在他们的世界里，北京房价跌到3万都嫌贵，上海跌到2万都是在割韭菜； 还有一些人是经历了连续几年房价的沉痛大跌，自己信心跌没了，所以抱着要死一起死的状态，见不得别人涨。 无论哪种，都可以被理解，但要明白，楼市并不是一个人决定的，而是成千上万需求、购买力和预期，共同合力的结果。 如果一直用主观思维对抗客观趋势，到头来只能被潮水淹没，落不得什么好处。 今年这个行情，说实话，的确要比过去更难提振一些，一线城市给点利好就能反应过来，最难的是弱二线城市和三四线城市。 在房价打骨折的基础上，还要继续加大力度释放利好，拼了老命把购房者的预期揪回来。 比如日照这个山东小城，当时为它写了三篇报道。 为什么写？ 也是因为在棚改货币化最严重那几年，日照上了头条，成为三四线城市房价代表，一路上涨到2万多的价格，比肩省会济南。 房价是市场自由博弈的结果，而后一路下跌，现在已经跌回到9千左右的均价。 刚刚日照还推出新政，农民进城购房补贴20%，相当于房价直接打八折，这应该是全国范围内，购房补贴最厉害的城市了。 连跌三年的基础上打8折，日照实实在在表达出了诚意，基于这个城市经济发展还不错，对周边县城也有虹吸力，所以预计今年也会进入筑底阶段，止跌企稳。
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