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所谓“零首付”购房，指的是购房者在购买房屋时无需支付首付款，而将整个购房款项通过贷款方式来支付。这种操作方式表面上看似让购房者减轻了首付款的压力，但实际上却隐藏了诸多风险和法律问题。
“零首付”购房的运作模式主要包括合同价格做高、高评高贷、送首付和隐性成本转移等几种方式。开发商与购房者签订“阴阳合同”，即合同上显示的房价高于实际成交价格，通过这种方式购房者可以向银行申请高额贷款。此外，开发商还可以通过评估机构对房屋进行高评估，从而提高贷款额度。有些开发商甚至直接以现金或其他形式返还购房者首付款。购房者通过“零首付”购房后，实际上并未减免首付款，只是将其转移到贷款中。
然而，“零首付”购房存在诸多风险和隐患。首先，购房者的贷款负担会加重，月供和利息负担也会增加，如果购房者的收入无法持续增长，可能面临还贷压力，甚至出现断供情况。其次，这种操作存在骗贷嫌疑，购房者和开发商可能都要承担法律责任。银行一旦发现购房者和开发商的骗贷行为，可能会要求提前还款，并追究法律责任。此外，购房者在面对“零首付”购房的纠纷时，维权非常困难。最后，在房价下跌的市场环境下，购房者通过高评高贷购房，实际支付的购房款可能高于房屋的市场价值，可能面临亏损风险。
根据中国现行法律法规，购房者在购房时需按照合同实际成交价格向银行申请贷款。通过合同价格做高、高评高贷等方式获取高额贷款，属于骗贷行为，违反了银行贷款的相关规定。购房者和开发商通过“零首付”购房操作骗取银行贷款，将面临法律追责，包括罚款、贷款提前偿还等处罚。此外，购房者与开发商签订的“阴阳合同”属于虚假合同，不仅无效，还可能导致购房者和开发商承担相应的法律责任。
为了规避“零首付”购房的风险，购房者应谨慎选择开发商，选择信誉良好、资质齐全的开发商，避免与不良开发商合作。购房者还应了解银行贷款政策，遵循银行的贷款规定，避免通过不合法手段获取高额贷款。在购房时应根据自身经济实力，合理安排购房预算，避免因贷款负担过重导致经济压力。同时，在购房过程中，如遇到合同条款或贷款问题，购房者应及时寻求法律咨询，保障自身合法权益。
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