.png)
扬州一直在人们心目中都是有个旅游城市，但现在扬州的房价却一直持续的上涨当中，那么上涨的原因有哪些呢，下面就为您解答一下。
问题的提出
（1）本轮去库存周期启动以来，沪宁房价大幅上涨，扬州房价也温和上涨。据房天下_百城房价指数，沪宁房价曲线加速上扬，呈30度角；扬州房价曲线基本水平发展，与沪宁相比，增速可忽略不计（见图：百城价格指数走势_上海Vs南京Vs扬州）。
（2）因个人买房需求，做了一些分析和思考。
我的疑问是，扬州房价是否处在起飞前夜，今后3-5年实现大幅上涨？接下来，我将依次分析影响扬州房价的主要因素。为避免“需要买而看空”的思维陷阱，下面的分析将从数据开始，依次导出推论，较后综合导出结论，实现逻辑的闭环。
数据分析和推论
（1）因素一：贷款利率（见图：扬州房价趋势及相关因素分析之一：房贷利率）。有观点认为，现在的人行5年以上贷款基准利率（下简称利率）4.90%，为20年来较低，房贷负担*轻，买房成本较低，是买房的较好机会；因此会激活更多买房需求，从而推动房价上涨。该观点逻辑有问题吗？
先来看数据，2010、2011年房贷利率处于加息周期，利率较高达7.05%，同期扬州房价温和上涨；2012、2013年开始进入降息I阶段，房价继续上涨，并创下阶段性高点，百城数据为9426元，官方统计数据为0.81万元，此时对应的利率为6.55%。接下来的2014、2015年为降息第II阶段，诡异的事情出现了，房价并未同步持续上涨，而是呈抛物线形冲高回落后持续下降！
由此得出推论①：持续降息短期内可能刺激扬州房价上涨，但中长期未必。下面给出解释，我的看法是，由于恐慌以及买涨不买跌的心理，降息初期即I阶段，房贷负担降低确实会激活部分需求，包括所谓的刚需和*需求；
但降息的刺激作用是短暂的，因为随着降息加息周期的循环，你的房贷本息曲线会被熨平，你不会一直享受低息的好处——当然，会受到等额本息法等技术性因素的影响——但曲线趋势不会改变，处在不同周期的购房者较后总的房贷负担是趋同的。
（2）因素二：人口（见图：扬州房价趋势及相关因素分析之二：人口）。数据显示，2010年~2016年，扬州大市和市区人口总数微幅上涨，年均增加0.5万人左右，接近人口自然增长，人口流入极其缓慢，但同期，房价波动相对要大得多。由此得出推论②：扬州人口总量稳定，人口正常波动与扬州房价波动相关性较低。
同时得出推论③：沪宁挤出的人口并未流入到扬州。
（3）因素三：收入（见图：扬州房价趋势及相关因素分析之三：收入）。数据显示，2010、2011年，扬州城市居民人均收入增速持续走高，同期，利率处在加息周期且持续高企，但（百城）房价却稳步温和上涨，扬州房价VS沪、宁处于历史高位，占比分别在32%、75%附近。
从2012年开始到2016年，城市居民人均收入增速即开始持续、明显下降，从高位的13%一直下降到8.2%；同期，进入降息周期，但扬州房价在12、13年短暂冲高后持续回落，并且与沪宁房价差距越来越大，扬州房价VS沪、宁的占比持续下降至20%、50%左右；且没有理由认为这一下降趋势会在短期内逆转。
由此得出推论④：收入增速及预期可能是房价的（基本）决定因素。10、11年的收入高速增长提升了购买力并导致了后续12、13年的乐观预期，从而刺激了需求，*出了13年的阶段性房价新高。
（4）因素四：库存（见图：扬州房价趋势及相关因素分析之四：库存）。数据显示三个倾向：
一是高房价导致高供给。13年扬州房价阶段性新高可能与12年待售面积指标亦即库存极低有关。牛市狂欢促使13年新开工面积和竣工面积明显增加，此后14、15年，新开工面积虽然逐步降低，但*数仍处于高位。大干快上直接导致12年到16年竣工面积显著增加，从12年的176万㎡增加到15年的332万㎡，三年供给*，年均增速约30%。
二是高供给带来高库存。同期，待售面积指标即库存从12年极低位16.41万㎡增加到16年的103.95万㎡，四年翻6倍以上；即便从13年待售面积65万㎡算，14、15、16三年库存的年均增速也有20%。
至此，诡异的事情再度出现：库存越去越多了！其实想想也不奇怪，库存不够，供不应求，房价上涨；房价上涨，开发商积极拿地开发，供求逐步平衡直到供过于求，库存补足直到高企。供求与价格波动完全符合市场规律，所以诡异的事情也完全合理，看得见的手还是难敌看不见的手，正所谓按下葫芦浮起瓢啊……
三是扬州库存总体偏紧。再回到“去库存”来看，今年4月住建部和国土部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”
这里，两部划定了库存周期的范围。扬州近5年来年均住宅销售200万㎡，中位数220万㎡，折中一下取210万㎡；截止到2016年底待售面积103万㎡，如按“新竣工+（上年）待售-（今年）已售”计算库存为154万㎡，折中一下库存为130万㎡；因此扬州2016年底的去化周期为130/210=0.6年即7个月。
对照两部划定的库存周期范围，扬州应属于“12-6个月的，要增加供地”范围。实际上，因扬州年均销售量较稳定，所以2016之前去化周期更短。因此2016年、2017年上半年扬州确实拍了不少地，但对供给的影响需要数据分析和再评估。
库存因素分析至此，得出推论⑤：库存高低即供求关系直接影响房价。扬州库存总体一直偏紧，但近两年正在持续增加。
（5）因素五：挤出效应（见图：百城价格指数走势_南京Vs扬州Vs镇江Vs芜湖）。推论③指出沪宁挤出的人口并未流入到扬州。但是，挤出的*热钱有没有流入扬州呢？
先来看数据，百城价格指数走势图中，由上至下依次是南京Vs扬州Vs镇江Vs马鞍山，其中，扬州位于长江北，距宁100公里，不通高铁；镇江位于长江南，距宁80公里，通高铁；马鞍山位于皖江经济带，距宁60公里，通高铁。
直观判断，2012年至今南京房价起飞并未拉动周边三地房价同步上涨，扬州、镇江、马鞍山三地房价走势趋同。如果只是扬州一地房价没有被南京带动，可能是个案；但周边更近、交通更好的镇江、马鞍山两地均未被带动，那只能说明这是共性问题。
即推论⑥：扬镇马三地不仅没有享受到南京的挤出效应，更有可能遭遇的是虹吸效应，即本地热钱被吸引到南京去*。另，上文亦指出，近年来扬州房价VS沪、宁的占比持续下降，价差越来越大即是虹吸效应的结果，没有理由认为这一趋势在短期内会逆转。
结论与前瞻
根据上文的数据和推论，进一步分析对供求、多空的影响，并较后导出结论。
（1）利率的多空影响。
据推论①：持续降息短期内可能刺激扬州房价上涨，但中长期未必。降息周期已届5年，因此，目前低息对供求影响中性，既不偏多也不偏空。相对利率而言，*比例即杠杆可能对房价影响更大，其相关性需要进一步的数据分析和评估。当前，全款和高*客户优先的行情，倒逼买方想办法筹集全款。
据李迅雷《看得见底牌的博弈（续）》，“今年1-7月居民新增消费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，而去年全年新增消费性短期贷款仅为8305亿元”，其中大概率有部分消费贷款（含房屋抵押消费贷款）被用来凑齐全款，其实质是居民加杠杆形式的变化，即从常规房贷形式变成短期性“消费”贷款。一旦开发商开盘前的蓄客期开始放松对*比例的要求，那就是一个重要的供求逆转信号。
（2）人口的多空影响。
据推论②：扬州人口总量稳定，人口正常波动与扬州房价波动相关性较低；以及推论③：沪宁挤出的人口并未流入到扬州。扬州人口稳定对供求影响中性，既不偏多也不偏空。近5年来，扬州住宅年均销售量在210万㎡左右，据此推测人口自然出生、成熟导致对住房的需求也是稳定的，其用途也应以自主、改善为主，即所谓刚需仍是扬州住房市场*买方。
另，我们假设刚需对房价更敏感；在2013年房价创阶段新高后，次年即2014年住宅销售量就降到185万㎡，降幅高达15%；如假设正确，这么高的销售降幅可能是刚需主导的额外有力证据。
（3）收入的多空影响。
据推论④：收入增速及预期可能是房价的（基本）决定因素。首先要肯定的是，扬州城市居民人均收入增速一直为正，这是房价不会持续、大幅下降的重要支撑，影响偏多。
但是，其增速自12年至今持续5年一直下降，从高点13.8%下降到8.2%，降幅40%，（简单算数平均）年均8%，如此降幅实在是细思极恐；再回顾一下12年至今的降息周期，从6.8%降到4.9%，降幅38%，（简单算数平均）年均7.6%。
收入增速和降息有何内在联系？答案是，持续降息是一个极其重要的信号，表示庙堂对下行经济周期的确认；而经济下行必将影响居民收入增速。所以，14、15年扬州房价在持续降息、库存偏紧背景下，仍然持续小幅下降，是有其内在、必然原因的。城市居民收入增速持续、显著下降，钱景预期不再乐观，影响严重偏空。
（4）库存的多空影响。
据推论⑤：库存高低即供求关系直接影响房价。扬州库存一直偏紧，但近两年正在持续增加。即便库存持续增加了4、5年，扬州库存去化周期也只有7个月，总体仍然偏紧。
政府控制了这么多年，在土地指标有限的前提下，一定会优先供应工业和商业，重大项目建设和城市综合体热即是佐证，没有理由认为接下来的3-5年会大量推地。因此，商品住宅仍将供不应求，影响是明显偏多的。
我们直观感觉地方政府财政是紧张的，应该有机会就多卖地。但实际并非这么简单，你想卖，还得有开发商愿意买才行。本文所有我能考虑到的因素，开发商会考虑不到？或许有三流开发商猪脑子，但是这几年陆续进驻的万科、融创、绿地、联发等品牌也是猪脑子？
再说，这几年地方财政筹资来源有很大一块是各类平台债，地方与国开行、农发行的战略合作也建立起来了，日子滋润着呢，不一定非得卖地。当然，财政与土地出让的相关性仍需进一步数据分析与评估。
（5）挤出效应与虹吸效应的多空影响。
据推论⑥：扬镇马三地不仅没有享受到南京的挤出效应，更有可能遭遇的是虹吸效应，即本地热钱被吸引到南京去*。影响稍偏空，因为扬州本地房市由所谓刚需主导，*需求不大。
（6）较后结论。
综合以上，得出本文较后结论：在人口稳定、利率影响中性背景下，城市居民人均收入正增速以及总体偏紧的土地供应确保了扬州房价缺乏持续、大幅下降的空间，省会南京的虹吸效应对所谓刚需主导的扬州房市影响甚微。
但是，近年来居民收入增速持续、显著下降，钱景预期不再乐观，必将对房价产生制约。所有因素叠加，可以预见，未来3-5年扬州房价将以稳定为主，如遇适度回调，刚需应抓紧机会上车；*需求应根据杠杆、限售锁定期等因素科学、合理评估*后慎重决定。
推荐阅读：
三四线城市房价疯涨 扬州房价已连长26个月
扬州热门中*学 区房房价全攻略解读
江苏9个城市入围全球经济竞争榜单前200强，扬州名列其中
扬州房产网：楼市资金面趋紧 全国房价涨幅或继续下行
- 扬州房价
