全国整体房价并不具有持续上涨的动力

来源：吉屋网发布时间：2018-05-25 15:45:09

在中国楼市面临再次过热之际，有业内人士表示，未来20年中国城市化率要达到70%，房地产还有二十年的红利期，因此“中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但会城市分化，弱的城市一定不会涨，如果涨也是通货膨胀的字面意思”。

截至2017年年末，我国城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52%，距离发达国家80%的平均水平还有很大差距，也意味着巨大的城镇化潜力。一般认为，城镇化率由30%上升到70%的过程为经济快速发展的黄金时期，超过70%就进入一个缓慢增长期，甚至会停滞不前。从这些数据与预测看，中国似乎还有至少10%的城镇化率空间。

将中国城市化率目标作为房价继续上涨的支撑因素，是不恰当的。诚然，中国仍然存在一定的城市化提升空间，但是，恰恰是过高的房价，削弱了城市化率的提升。现在，高房价正在向三四线城市蔓延，即使是大部分县城，也出现了大幅上涨，这提高了农民入城的门槛。

中国平均城市化率能否达到并超过70%，是一个巨大的挑战，即中国必须跨越中等收入陷阱。以印度尼西亚、泰国等东南亚国家为例，他们的城市化率在52%-54%之间，略低于中国。但是，早期上世纪八九十年代，它们经济高速增长，但亚洲金融危机后至今人均收入一直在中等收入水平上徘徊，没有进入高收入国家的行列，跌入了中等收入陷阱。

从历史经验看，城市化是工业革命的伴生现象，对于后发国家而言，在工业化过程中农村人口向城镇的转移流动和集聚，城镇经济在国民经济中居主导地位。因此，城市化是伴随着工业化进程而不断提高。

根据2017年中国社会科学院的一项报告显示，“十二五”期间中国工业化呈现出工业化后期的基本特征，也就是说，中国工业化进程基本结束，“十二五”期间中国工业化进程全面减速。目前，中国经济已经从数量转向质量要求。

但是，由于中国户籍制度以及附着的公共服务，造成农民进城难以定居，当前在三四线城市放松户籍制度之际，*的房价也增加了农民进城的门槛。事实上，在中国工业化过程中，并没有很好的相应解决城市化率与就业结构问题，产业结构对工业化的拉动速度在放慢,而工业化对城市化的推动作用也放慢。扭曲的公共政策、产业结构以及楼市泡沫，实际上削弱了城市化率的提升。

因此，推动中国城市化进程的力量正在消失，有一种观点认为，城市化本身正在取代工业化，变成经济发展的主发动机。但是，城市需要吸纳更多人口的一个重要前提是，消费在经济发展中开始占主导性的地位，服务性需求越来越高，从而提供更多的岗位。真看上去符合逻辑，但并不一定现实。

至关重要的一点是，过高的房价已经抑制了城市居民的消费能力，尤其是大量年轻人被迫为购买房屋储蓄或者因为按揭压力太大减少支出。再考虑到2025年中国老年人口总数将近3亿，到2035年，我国将有4亿老年人，也即每三个人中就有一个是老年人。中国老龄化的加剧以及年轻人消费力不足意味着城市消费提升的空间非常有限。

农民继续大规模流入城市的一个很重要的前提是，在耕地有限的背景下，农业生产效率大幅提升。但是，由于中国依然是分散的家庭生产，再加上山地较多，没有进行大规模机械种植的条件。这种状况与欧洲、日本类似，一般城镇化只能达到60～70%。

因此，十九大报告提出了“乡村振兴战略”，城镇化必须是城乡协调发展的过程，乡村振兴应该与城镇化并驾齐驱，这是从协调发展的角度推出的战略。这是因为在中国工业化基本完成后，城市吸纳农村人口的能力受到了限制，而加大对三农的投入，也会减缓农村人口向城市的迁移。事实上，由于交通的便利以及居住条件、公共服务的大幅改善，一些发达地区的农村人口并不急于向城市搬迁，相反，一些城市居民向往乡村生活，只是因为土地的原因而无法成行。

我们认为，中国当前*重要的工作是通过改革推动经济转型升级与结构调整，*终跨越中等收入陷阱。而要实现这一目标，首先就是要将过高的房价降下来，避免更广泛的投机与资产泡沫。只有做到这两点，中国的城市化率才可能继续提升。考虑到老龄化社会的到来以及地产业过高的投资率，即使未来中国城市化率还有10%的空间，中国楼市的高速增长阶段也早已结束，全国整体房价并不具有持续上涨的动力。

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