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过去八年卖地超32万亿,未来要稳地价稳房价!尽管出现了超过1500宗的土地流拍,但2018年的地方卖地收入依然在狂奔。
财政部数据显示,2018年前11个月,全国土地出让收入53362亿元,同比增长28.9%。而2017年全国土地出让收入52059亿元,在尚未计算12月份的情况下,2018年土地出让收入已超过2017全年,再创历史新高。
与楼市走势相似,2018年的土地市场也划出了一道抛物线,前高后低的趋势格外明显。
2018 年上半年,三四线城市和部分热点二线城市房屋销售继续火热,开发商拿地热情高涨,下半年以来土地市场有所降温,2018年1-11月土地购置面积同比增长14.3%,增速已经低于2017年同期。
经* 财经记者计算,2018年11月份全国土地出让收入为5843亿元,10月份为5221亿元。过去几年,一般年底之际月均土地出让收入会有所增加,如果12月份能达到6700亿元,则2018年全年土地出让收入将历史性地跨过6万亿元大关。
按财政部统计,自2011年至2017年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元。
如果加上2018年前11个月的数据,自2011年至今的八年间全国土地出让收入总计超过了32万亿元,年均4万亿元。
据中原地产研究中心统计,2018年全年土地出让金超过千亿元的城市有11个,*的杭州超过了2500亿元,另外,上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市也超过千亿元。
与土地出让全年数据创历史新高相比,2018年下半年以来土地流拍也层出不穷,反映了土地市场终于由火爆到逐渐降温的转向,而这一波土地市场的高温已经持续了两年多的时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对* 财经记者表示,2016年,由于一线及部分热点城市市场火爆,地 王数量增多,面粉贵过面包的地块数量很多,导致地价涨幅较大。2016年下半年,部分热点城市出台相应土地市场政策,控制地价增长,但全国层面来看总体地价涨幅并未收到抑制,2017年地价同比涨幅继续扩大。进入2018年,尤其是三季度以来,多地土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,地价同比涨幅逐渐收窄。
土地流拍的原因主要是由于土地出让条件比较严苛,出让地块楼面价偏高,这成为影响房企拿地决策的主要因素。
中原地产研究中心数据显示:截至去年12月27日,今年一二线城市合计住宅土地流标高达369宗,是*近6年来的*记录,同比上涨156%。
除了一二线城市,三四线城市的土地流标数量也处于高位。今年年内三四线城市流标住宅土地1203宗,叠加一二线城市的369宗,合计住宅土地流标高达1572宗。
中原地产首席分析师张大伟认为,导致土地流标的原因非常多,从2016年“930新政”开始,全国一二线城市严格调控,开发商销售回款压力越来越大。再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。加之近期企业的融资压力大,房企拿地的积极性下降。
此外,一些流标的地块开发限制条件较多、配建要求较多,地块又非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。
不过,张大伟也认为,目前来看,土地流标并不是当前土地市场的主流,流标土地占比依然较低。全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类优质地块拿地的积极性仍然较高。
除了土地流拍数量增加较多外,土地成交溢价率的走低也可以反映市场的冷热转换。
张大伟表示,从热点城市看,2018年土地溢价率基本平稳,大部分城市土地出让的溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。
“以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年是13%。明显降低。”张大伟说。
近年来,由于地价上涨较多,也间接推升了房价上涨。稳地价也成为主管部门对地方政府的一项主要考核指标。
在近日的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长王蒙徽表示,2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。
“坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”王蒙徽说。
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