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3023人正在热聊楼市
找新房
这些年，开发商到底捂了多少地？
为什么政府公报中每年的住宅用地供应都在增加，但很多城市仍然无房可卖？
我们想知道答案，其实，政府也想知道答案。
在2017年9月份时，国土资源部印发了《关于开展住宅用地出让合同执行情况检查的通知》,组织全国71个核心城市开展了住宅用地出让合同执行情况检查。
由各省(区、市)及新疆生产建设兵团国土资源主管部门报送数据，随后地方结合当地房地产市场形势，将检查范围增加了40个地价房价上涨较快的城市,合计有111个城市、50000多宗住宅用地开展了住宅用地出让合同执行情况检查。
这次大排查，历时3个月，在去年的12月29日,国土部终于公布了此次检查工作的情况汇总。
检查结果显示，从2013年1月1日以来出让的住宅用地52285宗、面积170404.7公顷，合同正常履约比例为81.8%。
为什么会出现高达20%的违约率（即出让的土地中，有20%没有开发）呢？
国土部则表示,此次检查发现,影响住宅用地出让合同执行的因素,除了个别合同约定不合理及不可控因素外,
主要是受让方资金短缺或利益驱动、规划调整、出让方没有按约交付土地,以及行政审批环节多、周期长。
这段话又向我们透露了另一个重要线索，没能按时开发的*主要原因出现开发商身上，即要么因资金短缺，要么因利益驱动。
那么，什么是利益驱动呢？
其实，逻辑很简单，
在楼市低迷时,开发商选择延迟开工竣工的方式,来减少低价入市的风险。
而在楼市火爆时,开发商则预期未来楼市走高,便将项目拖延入市,谋求后期以更高的价格出售资产,来获取更高的利润。
即是说，在房地产现有的商业逻辑下，行情无论好与坏，开发商都有利益和动力去“捂地”。
至于“资金短缺”，与其说是原因，倒不如说是开发商们的托词。
他们可以这样说，我们却不能这么信。
现在的开发商，尤其是100强，早已是地产界的老油条了，怎么可能犯低级错误（资金没有落实的情况下，便贸然买地或收购），但是他们却能用这样的托辞来应对上面的压力。
而“捂地”的一大后果，也是显而易见的，市场房源实际供给大幅减少（政府增加土地供应的努力打了水票），导致一些热点城市的供需矛盾更加尖锐，使得房价进一步走高。
下面这张图就很能说明这一点，供应量本就持续性下降，而实际的市场房源供应量，又只有其80%，所以，“缺货”就成了常态。
而在另一方面，在杠杆的刺激性，需求被源源不断的制造了出来，但供给却不见增长，稍有点经济学常识的人，怕是都能得出正确结论：房价*；
（图表来源：克而瑞）
▌“捂地游戏”，还能玩下去么？
在房地产传统的商业逻辑中，开发商们的这套“捂地游戏”可谓是屡试不爽，而且通过跨周期式操作，也大都赚的盆满锅满。
这套“赚钱”逻辑，在未来怕是要失灵了，因为，房地产的盈利模式变了。
借用*的话术讲，我国的房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题，房子够了，但好房子少；
而另一方面，人们对房子功能定位的不断提升和变化，人们对房子赋予了更多精神层面的东西，这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。
这就意味着，房子作为大宗资产的定价逻辑将会发生根本性变化，日后的房子值不值钱，取决于房子在哪、它能拿来做什么、房东或物业赋予了它哪些附加价值，而不是什么城市或区域的房价都能鸡犬升天。
差异化、分化，这也恰是一个成熟市场应该有的表现。
比如，内地的另一个日渐完善和成熟的资本市场 —— A股，在2017年较大的变化就是港股化，即两极分化。
从下图可以看出，截至2017年12月20日，A股中，500亿市值以上的公司股价平均上涨30%以上；
但另一方面，接近80%的个股下跌，其中跌幅超过20%的个股占50%，跌幅超过30%的个股占30%。
典型的两极分化，而“强者恒强、弱则越弱”的背后，恰是资产价值的彰显。
（图表来源：格隆汇）
所以，A股的*就是楼市的明天。
那些仍抱“靠捂地盖房子都能赚钱”思维的开发商，早晚要栽大跟头；
那些以为随便买个房子都能躺着*的购房者们，也早晚变成欲哭无泪的接盘侠。
未来，价格分化才是楼市的主旋律。
然而，就在分化的大背景下，开发商们又重新跳回了火坑。
▌开发商们重回火坑
由于受这两年的大好行情及巨头的示范效应，开发商们又开始了卯足劲儿的拿地。
据中国指数研究院的监测数据显示，2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；
而事实上，2万多亿的土地款中，更多的是砸向了三四线城市。
在2017年，50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%，而一、二线城市拿地面积则同比增长63.0%、46.7%，低于平均线。
然而，三四线却是一个大坑。
从今年1-11月的数据来看，三四线城市在二季度的市场大热态势在三、四季度逐渐退去，购房者逐渐回归理性，加上部分城市土地储备过量，未来极有可能库存高企，市场逐步步入了“去库存——市场高热——土地储备过量——去库存”的恶性循环。
（图表来源：克而瑞）
其实，2017年三、四线城市市场热度普遍较高的原因，也很容易理解。
即由于调控政策的溢出效应、货币化补偿政策等，导致房价快速上涨的热度向一些没有概念，没有基础，房子供应量很大的三四线城市蔓延，甚至五线小县城都出现了抢房子的现象。
但这种增长，是不具备可持续性的，也不符合市场商业逻辑。
一旦政策基调生变，*、投机性需求难以为继，这些城市的楼市将重回冷宫，房价面临较大的下调风险；
而现在基本上可以肯定的一点是，2015年底“930新政救市”一幕不会再重演了。
▌小结：好了伤疤忘了疼
在钱的驱动下，无论是开发商，还是购房者，其实，都是健忘的。
三四线这个火坑，他们已经跳进去过一次了。
那是在2010年前后，三四线城市曾是开发商的大爱。
彼时房地产市场大热，一二线城市受到严格的调控，开发商认为三四线城市会是新的市场，纷纷投身而进。
结果呢，三四线城市项目较低的毛利率使房企们痛苦不堪。
可如今，在华南“二虎”的光环下，房企和*客们早就忘了那波争相回归一二线的大撤退。
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